وکیل دادگستری
فاطمه امیدیان
وکیل مجرب دادگستری در وکالت و مشاوره حقوقی و کیفری
خواهان در چنین دعوایی، کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را داشته باشد.
خوانده در این دعوا، کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است.(چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.)
(۱) دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده و دارای سند رسمی قابل طرح نمی‌باشد. زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف مفاد قانون ثبت بوده و نتیجه ی طرح چنین دعوایی، صدور قرار عدم استماع دعوا توسط مرجع رسیدگی کننده خواهد بود. بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده و سند رسمی نداشته باشد.
(۲)مالکیت ملک، ممکن است به اشکال متفاوتی اثبات شود. اعم از سابقه تصرف خواهان در ملک، وجود مبایعه نامه و قرارداد. همچنین ممکن است ملک به صورت قهری یا از طریق ارث به خواهان منتقل شده باشد که این امر هم می تواند اثبات کننده مالکیت خواهان باشد.
(3) اگر ملک ثبت نشده و سند رسمی نداشته باشد و در تصرف شخص دیگر غیر از خواهان(مالک) باشد،در اینصورت خواهان دعوا باید علاوه بر اثبات مالکیت، نسبت به طرح دعوای خلع ید نیز اقدام نماید.
همچنین بخوانید: دعوای خلع ید
در ادامه یک نمونه رای دادگاه را خواهید دید که به دلیل درست مطرح نشدن دادخواست و خوانده قرار ندادن برخی افراد مرتبط با موضوع دعوا، رد شده است.
توضیح مختصر:
آقای «الف» به طرفیت آقای «میم» و «ب»، اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت محموله ام دی اف به مقدار معین و استرداد اموال، کرده است؛ اما دادخواست مربوطه توسط دادگاه رد شده است. یکی از دلایل رد دادخواست، این بود که دادخواست توسط خواهان، به درستی ثبت نشده و خواندگان به درستی تعیین نشده اند. در واقع دعوا به طرفیت کارمندان شرکت مطرح شده و خود شرکت جزء خواندگان نبوده است.
در خصوص دعوای آقای «الف» به طرفیت آقای «میم» و «ب» ،دایر بر اثبات مالکیت محموله ام دی اف خام پنل پلاس به میزان 8 پالت 78 ورقی،استرداد عین اموال مذکور با احتساب خسارات دادرسی بدین شرح که وکیل خواهان اظهار داشته موکل وی به موجب بارنامه شماره 7614 مورخ 93/12/16 ،یک تریلی ام دی اف بشرح مذکور را از مرز بندرعباس وارد کشور کرده و به انبار شرکت «جیم» واقع در تهران منتقل کرده است و سپس بار مذکور را به انبار ساماندهی واقع در شهرک صنعتی «سین»، توسط تریلی به رانندگی آقای «ح» انتقال داده است و در ادامه خوانده ردیف دوم، مدعی خرید محموله مذکور از خوانده ردیف اول و مالکیت آن شده است و متصدی انبار ساماندهی نیز مانع خروج محموله مذکور با اعلام عدم مالکیت خواهان شده است.
با توجه به اینکه اولاً، دعوایی تحت عنوان اثبات مالکیت به لحاظ اینکه نوعی تحصیل حاصل بوده و اینکه وقوع اعمال و وقایع حقوقی موضوع حکم دادگاه قرار نمی گیرد؛ بلکه نتیجه یا لوازم این اعمال مورد لحوق حکم قرار میگیرد، قابلیت استماع ندارد و ثانیاً، بر اساس اعلام طرفیت اموال در انبار شرکت ساماندهی «جیم» می باشد که طرف دعوا قرار نگرفته بلکه دعوا به طرفیت کارمند آن شرکت مطرح شده که فاقد وجاهت قانونی است. لذا دادگاه با استناد به ماده 2 از قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام میدارد رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
دادرس دادگاه عمومی بخش خاوران
خواهان از رای بدوی تجدیدنظرخواهی کرد که نتیجه آن نیز تایید رای بدوی بوده است چون هیأت امنای انبار شرکت ساماندهی «جیم» که دخیل در قضیه بوده، طرف دعوا قرار نگرفته است.
جهت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل دادگستری کلیک کنید.
نکته مهم: صلاحیت مرجع رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت
مرجع صالح رسیدگی در دعوای اثبات مالکیت ملک:
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می‌شود.
همچنین بخوانید: چگونه مالکیت یک ملک را اثبات کنیم؟
در ادامه یک نمونه رای در رابطه با اهمیت تعیین درست مرجع رسیدگی به دادخواست مطروحه را خواهیم دید.
علی‌الاصول مرجع صالح رسیدگی در دعاوی غیرمنقول، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. اما باید توجه داشت که در مواردی ممکن است مرجع صالح، دادگاه نباشد. مثلا در دعوای اثبات مالکیت، به طرفیت شرکت تعاونی مسکن کارکنان شهرداری، مرجع صالح رسیدگی، اتحادیه تعاونی مسکن مستقر در اداره تعاون می‌باشد نه دادگاه عمومی حقوقی.
خلاصه پرونده:
خانم «سین» در دادخواستی به طرفیت شرکت تعاونی مسکن کارکنان شهرداری شیراز، اثبات مالکیت خود را نسبت به یک واحد آپارتمان تقاضا کرده است. شعبه دوم دادگاه عمومی شیراز، قرار عدم صلاحیت صادر کرده و رسیدگی به موضوع را در صلاحیت اتحادیه تعاونی مسکن مستقر در اداره تعاون دانسته و به موادی از قانون بخش تعاون اقتصاد، استناد کرده است و با نفی صلاحیت از خود، پرونده را برای تعیین مرجع صالح رسیدگی و در اجرای ماده ۲۸ قانون آیین دادرسی مدنی، به دیوان عالی کشور فرستاده است و دیوان عالی کشور نیز نظر دادگاه عمومی شیراز را تایید کرده است.
رأی شعبه دیوان عالی کشور:
اعلام عدم صلاحیت دادگاه عمومی شیراز به اعتبار صلاحیت اتحادیه تعاونی مسکن مستقر در اداره تعاون به شرحی که در قرار صادر شده از سوی آن مرجع قضایی، بازتاب یافته است، با عنایت به محتویات پرونده و موضوع خواسته و نظر به مواد ۴۳ و ۵۷ قانون بخش تعاونی اقتصاد صائب به نظر می رسد، مستنداً به ماده ۲۸ قانون آیین دادرسی مدنی تأیید قرار موصوف اعلام نظر می شود.
جمع‌بندی
برای موفقیت در دادخواست اثبات مالکیت رعایت نکات زیر ضروری است:
اگر قصد دارید مالکیت خود را اثبات کنید، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی مشورت کرده و پیش از تنظیم دادخواست، تمامی اسناد مالکیت و شواهد موجود را آماده کنید.
همچنین بخوانید: قوانین و مراحل قانونی اثبات مالکیت در نبود سند
مشاوره حقوقی ملکی رایگان
خانم فاطمه امیدیان وکیل دادگستری به عنوان وکیل و مشاور حقوقی دعاوی ملکی، در تلاش است تا شما را راهنمایی کرده تا در مسیر عدالت قرار بگیرید. شما می توانید با تماس تلفنی یا ارسال پیام، از مشاوره حقوقی ملکی استفاده کنید. کارشناس ارشد حقوقی پاسخگوی شما خواهد بود. در صورت تمایل به درخواست مشاوره حقوقی ملکی می‌توانید با ما تماس گرفته و یا پیام خود را به صورت آنلاین در واتساپ ارسال نمایید.
در ادامه یک نمونه دادخواست صحیح با خواسته اثبات مالکیت ملک را خواهید دید:
خواهان:x
خوانده:y
خواسته: تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات مالکیت و الزام خوانده به تحویل تمامی ششدانگ یک باب آپارتمان مسکونی به مساحت… مترمربع و پلاک ثبتی…، واقع در …. و ایضا یک باب انباری به مساحت.. مترمربع هر کدام مقوم به …….. به انضمام خسارات دادرسی
منضمات: مبایعه نامه/رسید پرداخت ثمن معامله/عنداللزوم شهادت شهود/استشهادیه/عنداللزوم جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری/تحقیقات محلی/استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک/ سایر ادله
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ……
با سلام و احترام
اینجانب آقا/خانم x مراتب دادخواهی خود را به شرح ذیل به استحضار می‌رسانم:
۱-نظر به مبایعه‌نامه عادی شماره….. مورخ …، اینجانب ملکی به مساحت … مترمربع، به پلاک ثبتی … بخش … شهرستان … را از آقای/خانم y (خوانده) به مبلغ ………… ریال خریداری نموده و پس از پرداخت تمام ثمن معامله (برابر رسید ارائه شده در پیوست)، ملک موصوف را تحویل گرفته و در آن تصرف نموده و مقیم گشته ام.
ملک مارالذکر از آن زمان تاکنون، در تصرف انحصاری و بلامعارض اینجانب بوده و کلیه هزینه‌های نگهداری، مالیات، عوارض شهرداری و تعمیرات آن توسط اینجانب پرداخت شده و اقامت مالکانه داشته ام.
۲- با توجه به مدارک و مستندات ارائه شده و استشهادیه، سبق تصرف و .. ، اینجانب مالک ملک بوده و مستنداً به ماده ۳۰ قانون مدنی که هر مالکی را مجاز به انتفاع و تصرف در مال خود می‌داند ؛همچنین با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت، که مانع از اثبات مالکیت با سایر ادله نیست، تصرفات و خواسته‌ی اینجانب کاملاً قانونی، مشروع و مبتنی بر اصول مسلم حقوقی بوده و اینجانب به موجب بیع صحیح شرعیه و برابر قانون، از مجرد وقوع عقد بیع، مالک مبیع می باشم لذا مالکیت بر مال معنونه، محرز و مسلم است.
علیهذا با عنایت به مراتب فوق‌الذکر و نظر به اینکه تصرفات اینجانب مستند، مستمر و به‌نحو مالکانه و بدون معارض بوده، مستنداً به مواد ۳۱ ،۳۰ قانون مدنی و مواد ۵۱۹ و ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، صدور حکم مبنی بر اثبات مالکیت اینجانب نسبت به ملک موضوع خواسته مورد استدعاست.
باتشکر
در ادامه به اصول و مستندات قانونی و فقهی مرتبط نیز اشاره خواهد شد:
اصول فقهی:
1-اصل تسلیط:
اصل تسلیط «الناس مسلطون علی اموالهم» یکی از قواعد فقهی و حقوقی مشهور است که می‌گوید:
بر اساس این اصل که در حقوق ایران نیز با ماده ۳۰ قانون مدنی تطبیق یافته، انسان‌ها حق دارند در چارچوب قانون، هر گونه تصرف در مایملک خود داشته باشند مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. البته باید توجه داشت این تصرفات نمی‌توانند خلاف قانون و در راستای ضرر رساندن به سایرین باشند. به عنوان مثال: فرض کنید شخصی در خانه‌ای ساکن است و شخص دیگری ادعای مالکیت آن را می‌کند، در اینجا اصل تسلیط به کمک فرد متصرف می‌آید. یعنی: اصل بر مالکیت متصرف است پس فرد متصرف بعنوان مالک خانه در نظر گرفته می‌شود و تا زمانیکه خلاف آن اثبات نشود، شخص متصرف حق تملک و استفاده از ملک را خواهد شد.
اصل تسلیط، پشتوانه حقوقی حق مالک برای تصرف، انتفاع و استفاده از مال خود است و تا زمانی که دلیل قانونی برای محدودیت یا سلب این حق وجود نداشته باشد، قانون از متصرف حمایت می‌کند.
بنابراین، صرف ادعای طرف مقابل بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا دلایل متقن، نمی‌تواند ناقض این اصل مسلم و شناخته‌شده باشد. لذا مادام که مدعی نتواند با ارائه دلایل قانونی، مالکیت خود را اثبات نماید، تصرفات شخص دلیل بر مالکیت وی خواهد بود و قانون نیز از چنین امری حمایت می‌کند.
2-اماره تصرف نیز یک قاعده عملی جهت حل اختلافات ملکی و مالی است و بار اثبات را از دوش متصرف برمی‌دارد و در کنار اصل تسلیط، قاعده ید و اصل صحت معاملات برای اثبات ادعای متصرف کاربرد دارد.
مستندات قانونی:
تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی بوده است؛ در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
دعوای اثبات مالکیت، شایبه ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی می‌کند که با مقررات مربوطه در تعارض می‌باشد و نظر به اینکه طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود، بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.
وکیل مجرب دادگستری در وکالت و مشاوره حقوقی و کیفری