وکیل دادگستری
فاطمه امیدیان
وکیل مجرب دادگستری در وکالت و مشاوره حقوقی و کیفری
اثبات مالکیت در نبود سند یکی از بحث های پرچالش حقوقی است. چنانچه ملک سابقه ثبتی نداشته و در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده باشد، می‌توان مالکیت را از طرق دیگر و با ادله و مستنداتی اعم از استشهادیه، شهادت شهود، مبایعه نامه، رسید‌ها و قبوض و … به اثبات رساند. همچنین سابقه تصرف نیز می‌تواند بعنوان دلیلی برای اثبات مالکیت مطرح گردد زیرا برابر قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است.
اثبات مالکیت ملک، ممکن است به اشکال متفاوتی اعم از سبق تصرف، وجود مبایعه نامه و قرارداد صورت گیرد یا ممکن است ملک به صورت قهری یا از طریق ارث به خواهان منتقل شده باشد.
جهت اطلاعات بیشتر پیشنهاد می‌شود به مطالعه نوشته “آیا قولنامه برای اثبات مالکیت کافی است؟” بپردازید.
فرض کنید شخصی سال‌هاست در یک زمین کشاورزی، کشت و زرع می‌کند، آن را حصار کشیده و مالیات آن را هم می‌پردازد. در این صورت، تصرفات مستمر، مالکانه و علنی وی، اماره ای بر مالکیت او می‌باشد. و اگر فرد دیگری ادعا کند که این زمین مال اوست، باید خلاف این اماره را با سند و دلایل متقن و قوی به اثبات برساند. لذا در غیاب سند رسمی، می‌توان به تصرفات واقعی، مستمر و مالکانه فرد توجه نمود و کسی که مال را در اختیار دارد، مالک دانست. چنین شخصی نیاز به اثبات مالکیت خود نداشته و شخص مدعی مالکیت است که باید خلاف آن را اثبات نماید.
بنا بر این، مادام که مدعی مالکیت یک ملک، نتواند با ارائه دلایل قانونی، مالکیت خود را اثبات نماید، تصرفات شخص دلیل بر مالکیت وی خواهد بود و قانون نیز از چنین امری حمایت می‌کند.
اماره تصرف، یک قاعده عملی جهت حل اختلافات ملکی و مالی است و بار اثبات را از دوش متصرف برمی‌دارد. اماره تصرف در کنار قاعده ید، اصل صحت معاملات و اصل تسلیط (که در ادامه به آن می پردازیم)، برای اثبات ادعای متصرف کاربرد دارد.
در ادامه به اصول و مستندات فقهی مرتبط دیگر نیز اشاره خواهد شد:
اصل تسلیط:
اصل تسلیط «الناس مسلطون علی اموالهم» یکی از قواعد فقهی و حقوقی مشهور است که می‌گوید:
بر اساس این اصل که در حقوق ایران نیز با ماده ۳۰ قانون مدنی تطبیق یافته، انسان‌ها حق دارند در چارچوب قانون، هر گونه تصرف در مایملک خود داشته باشند مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. البته باید توجه داشت این تصرفات نمی‌توانند خلاف قانون و در راستای ضرر رساندن به سایرین باشند.
به عنوان مثال:
فرض کنید شخصی در خانه‌ای ساکن است و شخص دیگری ادعای مالکیت آن را می‌کند، در اینجا اصل تسلیط به کمک فرد متصرف می‌آید. یعنی:
اصل بر مالکیت متصرف است. پس فرد متصرف، بعنوان مالک خانه در نظر گرفته می‌شود و تا زمانیکه خلاف آن اثبات نشود، شخص متصرف حق تملک و استفاده از ملک را خواهد شد.
اصل تسلیط، پشتوانه حقوقی حق مالک برای تصرف، انتفاع و استفاده از مال خود است و تا زمانی که دلیل قانونی برای محدودیت یا سلب این حق وجود نداشته باشد، قانون از متصرف حمایت می‌کند بنابراین، صرف ادعای طرف مقابل بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا دلایل متقن، نمی‌تواند ناقض این اصل مسلم و شناخته‌شده باشد.
برای مطالعه تفاوت “ خلع ید و تخلیه ید ” و آگاهی از قوانین آن روی نام مقاله کلیک کنید.
بنا بر آنچه گفته شد، مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی ملکی می‌تواند بسیار تعیین‌کننده باشد.
-حتماً مدارک موجود (قولنامه، فیش، قبض‌ها) را دسته‌بندی و آماده کنید.
– از مشاوره حقوقی پیش از طرح دعوی استفاده کنید.
– در صورت وجود شهود، از آن‌ها برای شهادت رسمی کمک بگیرید.
– از وکیل متخصص کمک بگیرید تا روند دادرسی سریع‌تر و بدون خطا پیش برود.
جهت دریافت مشاوره حقوقی رایگان با وکیل ملکی دادگستری کلیک کنید
خانم فاطمه امیدیان به عنوان وکیل دادگستری، در تلاش است تا با بالا بردن سطح آگاهی عموم در مسائل حقوقی و کیفری، راه را برای قرارگیری اشخاص در مسیر عدالت و احقاق حقوق ایشان هموار نماید. شما می توانید از مشاوره حقوقی ملکی وکیل به مدت 5 الی 10 دقیقه به صورت تلفنی استفاده کنید. در صورت تمایل به درخواست مشاوره حقوقی رایگان ملکی می‌توانید از طریق صفحه تماس با ما و در واتساپ با ما در ارتباط باشید.
نتیجه گیری
اثبات مالکیت در نبود سند، اگرچه مسیر ساده‌ای نیست اما با آگاهی و اقدام درست، قابل پیگیری خواهد بود. اگر در چنین موقعیتی هستید، مطالعه دقیق قوانین و مشاوره با وکیل دادگستری، می‌تواند مسیر رسیدن به حقوق خود را برای شما هموار کند.
توصیه می‌کنیم مقاله “چگونه مالکیت یک ملک را اثبات کنیم؟” را نیز مطالعه کنید.
همچنین می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر با “خانم فاطمه امیدیان وکیل دادگستری” تماس بگیرید.
اگر صرفا کپی سند در اختیار شما باشد، در صورتی که در رابطه با مالکیت ملک خود با شخصی دچار اختلاف شده‌اید و ملک در اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت شده و سابقه ثبتی داشته باشد؛ در این صورت، برابر قانون ثبت اسناد و املاک، مالکیت معتبر و قابل استناد بوده و مالک می‌تواند درخواست استعلام کند و نسبت به دریافت المثنی سند اقدام نموده و مالکیت خود را به اثبات برساند.
کپی سند حتی درصورتی که برابر اصل شده باشد، صرفا قرینه ای بر وجود مالکیت شخص بوده و برای اثبات قطعی مالکیت خود، نیاز به اصل سند دارد. زیرا اصل سند رسمی مالکیت، ملاک تشخیص مالک است نه تصویر و کپی آن. بنابراین، کپی سند نمی‌تواند به تنهایی مالکیت را به اثبات برساند؛ بلکه باید همراه با ادله متقن و معتبر ارائه شود و اخذ سند المثنی نیز پیگیری شود.
همچنین مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت، دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده و دارای سند رسمی، فاقد وجاهت قانونی بوده و قابل طرح نمی‌باشد. طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، برخلاف مفاد قانون ثبت می باشد و نتیجه طرح چنین دعوایی، صدور قرار عدم استماع دعوا توسط مرجع رسیدگی کننده خواهد بود. بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسیده و سند رسمی نداشته باشد و صدور حکم بر اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، خلاف مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بوده و محکوم به رد است.
در ادامه یک نمونه رأی در رابطه با اثبات مالکیت ملک با وجود سابقه ثبتی را خواهید دید که برابر آنچه ذکر شد، به دلیل وجود سابقه ثبتی، حکم به بطلان دعوا صادر شده است:
خلاصه پرونده:
آقای «الف» مدعی مالکیت یک ملک شده و اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت کرده است؛ اما به دلیل این که ملک مذکور دارای سابقه ثبتی بوده و برابر قانون ثبت درخواست اثبات مالکیت با وجود سابقه ثبتی، فاقد وجاهت قانونی است، خواسته آقای «الف» مورد قبول دادگاه های بدوی و تجدیدنظر قرار نگرفته است.
رأی دادگاه:
در خصوص تجدیدنظرخواهی اقای «الف» به طرفیت اقایان «میم» و «خ» نسبت به دادنامه شماره ۲۶۴۷۱۴۰۰ مورخ۱۴۰۰/۱۰/۴ صادره از شعبه ۱۸۳ دادگاه حقوقی تهران، که متضمن صدور حکم به خلع ید تجدیدنظرخواه از یک واحد اپارتمان به پلاک ثبتی ۲۴۲۶/۳۹۰۶۵ به علاوه پرداخت خسارت دادرسی و در مورد دعوای تقابل و جلب ثالث به خواسته اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی پلاک مارالذکر، حکم به بطلان دعوای تجدیدنظرخواه است.
دادگاه با بررسی محتویات پرونده، دادخواست تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه، پاسخ تجدیدنظر خواندگان، اظهارات وکلای طرفین و طرفین، در جلسه دادرسی مورخ ۱۴۰۱/۴/۲۱ این دادگاه و با احراز مالکیت اقایان «میم» و «خ» بر اساس پاسخ استعلام ثبتی و تصرف و وضع ید تجدیدنظرخواه و اینکه با وجود سابقه ثبتی، مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت درخواست اثبات مالکیت فاقد وجاهت قانونی می باشد. علی ایحال نظر به مراتب فوق و از انجایی که تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه، با هیچ یک از شقوق ماده ۳۴۸ قانون ایین دادرسی مدنی انطباق ندارد و دادنامه تجدیدنظر خواسته نیز مطابق موازین قانونی و با رعایت کلیه مقررات شکلی اصدار یافته است.
لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه و در راستای مواد ۳۵۸ و ۳۶۵ قانون ایین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته را تایید و ابرام می نماید. رای دادگاه قطعی خواهد بود.
مستشاران شعبه ۵۶ دادگاه تجدیدنظراستان تهران
اثبات مالکیت ملک، به اشکال متفاوت مانند سابقه تصرف، وجود مبایعه نامه و قرارداد، رأی مرجع قضایی، قبوض، گواهی دهیاری،شهادت شهود و ارائه استشهادیه صورت می گیرد. همچنین، ممکن است ملک به صورت قهری یا از طریق ارث به خواهان منتقل شده باشد که این امر نیز در اثبات ادعای مدعی مالکیت موثر خواهد بود.
در این حالت، وراث خریدار می‌توانند با ارائه‌ی اسناد مالی یا شهادت شهود و مبایعه نامه و … به انتقال ملک استناد کنند. اگر قولنامه‌ای وجود داشته باشد، بسیار کمک‌کننده خواهد بود. در نهایت، مرجع قضایی با بررسی مدارک تصمیم خواهد گرفت.
اگر قرارداد تنظیم شده فی مابین خریدار و فروشنده، توسط هر دو طرف گواهی و امضا شده و شرایط صحت معامله در آن رعایت شده باشد، برای اثبات مالکیت مؤثر و معتبر خواهد بود. همچنین، اگر امضا و گواهی شهود در ذیل قرارداد وجود داشته باشد نیز آن را معتبر تر خواهد کرد.
چنانچه شخص مدعی مالکیت و خرید ملک، رسیدهای بانکی، فیش واریزی ، دستور پرداخت با ذکر علت پرداخت وجوه را در اختیار داشته باشد، می‌تواند از این مدارک نیز جهت اثبات وقوع معامله استفاده نماید.
شهادت افرادی که اطلاع مستقیم و دقیق از رابطه مالکانه دارند، می‌تواند در کنار سایر قرائن و مدارک، جهت اثبات مالکیت کاربرد داشته باشد.
وکیل مجرب دادگستری در وکالت و مشاوره حقوقی و کیفری