مراحل قانونی اثبات مالکیت ملک
فهرست مطالب
اگر در مورد مالکیت ملکی اختلاف حاصل شود و ملک، ثبت رسمی نشده و سند رسمی نداشته باشد، شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است، باید برای اثبات مالکیت خود، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف ملک ،مبایعه نامه ی عادی و شهود، در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت صادر می‌نماید. همچنین، در غیاب سند رسمی، می‌توان به تصرفات واقعی،مستمر و مالکانه فرد توجه نمود و کسی که مال را در اختیار دارد را مالک دانست.
چرا اثبات مالکیت اهمیت دارد؟
حکم دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت ملک، یک حکم اعلامی محسوب می شود و شخصی که حکم به نفع وی صادر شده باشد، مالک رسمی ملک شناخته خواهد شد. بهره مندی از وکیل دادگستری با تجربه و آگاهی کامل از قوانین ملکی، به شما کمک می کند تا با اطمینان و کم‌ترین دغدغه مسیر احقاق حق و اثبات مالکیت خود را طی کنید. خانم فاطمه امیدیان در تلاش است تا بهترین، سریع‌ترین و مطمئن‌ترین راهکارها را برای حل مشکلات ملکی شما ارائه دهد.
جهت مشاوره با وکیل ملکی در تهران کلیک کنید.
راه‌های اثبات مالکیت ملک
- سند رسمی (سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای)
سوال مهمی که در این مقاله مطرح شد این است که چگونه مالکیت یک ملک را اثبات کنیم؟ باید گفت مهم‌ترین و قوی‌ترین مدرک برای اثبات مالکیت، سند رسمی ثبت شده در اداره ثبت اسناد است. این سند معمولاً در دادگاه قابل استناد بوده و مالکیت شما را قطعی می‌سازد.
- سند عادی (قولنامه، مبایعه‌نامه)
اگرچه اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه قدرت سند رسمی را ندارند، اما در صورت وجود سایر مدارک و شواهد، می‌توانند در اثبات مالکیت مؤثر باشند. حضور شاهدان، پرداخت ثمن معامله، و قبض رسیدها می‌تواند در اعتبار این اسناد نقش داشته باشد.
اگر ملک شما فاقد سند رسمی است پیشنهاد می‌شود مقاله “اثبات مالکبت ملک بدون سند رسمی“ را مطالعه نمایید.
- قبض‌ها و مدارک پرداختی
رسیدهای پرداختی (نظیر رسید انتقال وجه، پرداخت پول نقد یا چک)، قبض‌های آب، برق و گاز به نام فرد، می‌توانند به عنوان قرائن و شواهد مالکیت مورد استفاده قرار گیرند.
- تصرف و استفاده مداوم
در برخی موارد، تصرف مستمر، پرداخت عوارض شهرداری، نوسازی یا بهره‌برداری بلندمدت از ملک می‌تواند نشانه‌ای از مالکیت باشد. البته اثبات این مورد معمولاً نیاز به شهادت شهود و مدارک کمکی دارد.
- شهادت شهود
شهودی که در زمان خرید و فروش، تصرف یا استفاده از ملک حضور داشته‌اند، می‌توانند به عنوان مدرک کمکی در دادگاه شهادت دهند. شهادت افراد بی‌طرف از اعتبار بالاتری برخوردار است.
مراحل قانونی اثبات مالکیت در دادگاه
تنظیم دادخواست اثبات مالکیت: برای آغاز دادرسی، ابتدا مدعی مالکیت باید دادخواستی تحت عنوان اثبات مالکیت ملک تنظیم نموده و به دادگاه صالح به رسیدگی ارجاع دهد. در این دادخواست، مشخصات ملک، نوع سند و دلایل اثبات به‌وضوح بیان می شود.
برای دریافت نمونه دادخواست اثبات مالکیت به مقاله نمونه دادخواست اثبات مالکبت مراجعه نمایید.
- خواهان در چنین دعوایی، کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را داشته باشد و خوانده در این دعوا، کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است.(چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.)
- بهتر است تمامی مدارک و اسناد مربوطه به انضمام دادخواست به دادگاه رسیدگی کننده ارسال شوند.
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری در صورت نیاز: در برخی پرونده‌ها، دادگاه برای بررسی صحت اسناد و مدارک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. نظر کارشناس می‌تواند در تصمیم نهایی دادگاه مؤثر باشد.
- پس از ارجاع دادخواست به دادگاه صالح، روند رسیدگی آغاز شده و در صورت کافی بودن مدارک و صحت ادعا، پس از تشکیل جلسه دادرسی و استماع دفاعیات طرفین و شهادت شهود، دادگاه رأی به اثبات مالکیت صادر خواهد کرد.
توجه داشته باشید که بهتر است تنظیم دادخواست و شرکت در جلسه مربوطه توسط متخصص این امر، وکیل دادگستری انجام شود. بدیهی است بهره مندی از حضور اشخاص متخصص، می تواند از صرف هزینه های اضافی و تضعیف حقوق شما، جلوگیری کند.
نکات مهم در اثبات مالکیت
1-اگر ملک ثبت نشده و سند رسمی نداشته باشد و در تصرف شخص دیگر غیر از خواهان(مالک) باشد،در اینصورت خواهان دعوا باید علاوه بر اثبات مالکیت، نسبت به طرح دعوای خلع ید نیز اقدام نماید.
2-مالکیت ملک، ممکن است به اشکال متفاوتی اثبات شود. اعم از سابقه تصرف خواهان در ملک، وجود مبایعه نامه و قرارداد. همچنین ممکن است ملک به صورت قهری یا از طریق ارث به خواهان منتقل شده باشد که این امر هم می تواند اثبات کننده مالکیت خواهان باشد.
3-بر اساس اماره تصرف، اصل تسلیط، قاعده ید؛ که در حقوق ایران نیز با ماده ۳۰ قانون مدنی تطبیق یافته، انسان‌ها حق دارند در چارچوب قانون، هر گونه تصرف در مایملک خود داشته باشند مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. البته باید توجه داشت این تصرفات نمی‌توانند خلاف قانون و در راستای ضرر رساندن به سایرین باشند. به عنوان مثال: فرض کنید شخصی در خانه‌ای ساکن است و شخص دیگری ادعای مالکیت آن را می‌کند، در اینجا اصل تسلیط به کمک فرد متصرف می‌آید. یعنی: اصل بر مالکیت متصرف است پس فرد متصرف بعنوان مالک خانه در نظر گرفته می‌شود و تا زمانیکه خلاف آن اثبات نشود، شخص متصرف حق تملک و استفاده از ملک را خواهد شد. و تا زمانی که دلیل قانونی برای محدودیت یا سلب این حق وجود نداشته باشد، قانون از متصرف حمایت می‌کند.
4-دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده و دارای سند رسمی قابل طرح نمی‌باشد. زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف مفاد قانون ثبت بوده و نتیجه ی طرح چنین دعوایی، صدور قرار عدم استماع دعوا توسط مرجع رسیدگی کننده خواهد بود. بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده و سند رسمی نداشته باشد.
5- دعوای اثبات مالکیت ملک، در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می‌شود.
مستندات قانونی
ماده ۳۵ قانون مدنی
تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده ۳۷ قانون مدنی
اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی بوده است؛ در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
خلاصه رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور:
خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
رأی شماره ۱۰۷۲ مورخ ۱۳۹۱/۰۸/۳۰ شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
دعوای اثبات مالکیت، شایبه ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی می‌کند که با مقررات مربوطه در تعارض می‌باشد و نظر به اینکه طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود، بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.
نتیجه‌گیری
چگونه مالکیت یک ملک را اثبات کنیم؟ یکی از موضوعات مهمی است که افراد با آن مواجه می شوند. اثبات مالکیت ملک در بسیاری از موارد می‌تواند از بروز مشکلات بزرگ جلوگیری کند. با رعایت نکات حقوقی، استفاده از اسناد معتبر و پیروی از فرآیند قانونی و بهره مندی از علم و تجربه وکیل دادگستری، می‌توانید با اطمینان، مالکیت خود را به اثبات برسانید. مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند مسیر را برای شما هموارتر سازد.
بهترین وکیل متخصص در تهران و پردیس
آیا شما هم تجربه‌ای در زمینه اثبات مالکیت داشته‌اید؟ در بخش نظرات با ما به اشتراک بگذارید.
